仁恒河滨城今年成为了上海楼市的潮流icon，市场崩盘或者市场好转都要cue它一下

这也不能怪仁恒，主要是仁恒所在的联洋，话题性太强。

仁恒是联洋的标杆社区，联洋又是浦东内环的标杆。

联洋的均价比陆家嘴还要高，入住总价至少1000万，是浦东楼市的王者。

2020年，联洋更是整个上海楼市的领涨板块，整个板块涨幅超过50%，仁恒的成交价一度到达18万。

可惜巅峰留不住，今年以来，联洋的房价开始了大溃败。

仁恒河滨城成交价巅峰从16万跌到了12万，最近的价格直接底裤都没了。

而联洋板块，也已经出现了低于10万单价的成交。

转瞬两三年，巅峰到低谷，联洋为何溃败的如此厉害？

联洋板块很小，但是却很有代表性。

可以说，看懂了联洋的涨跌，就懂了上海楼市分化。

今天我们借着联洋，聊一聊20年到如今的这个周期，市场为什么涨，为什么跌，未来又将何去何从。

01

联洋其实是楼市的一个表征，联洋代表的中产社区，是2020年上海楼市暴涨的领涨群体。

2020年是极不寻常的一年。

一方面这一年发生了载入人类史册的突发性事件，让大家的生活发生了巨大转折。

对于楼市来说，就是沉寂多年的上海楼市开始了同样史无前例的突发性暴涨。

回顾这一轮暴涨的顺序，首先起飞的就是联洋、大宁、古美等中产板块。

由于这些板块的房价推高，已经达到了曾经豪宅们的价格，随后豪宅在20年下半年才开始迎来史诗性的暴涨。

而数量众多的老破小和远大新，之后才在市场的裹挟下，价格跟着上扬。

当然，以上这些都是现象，并没有分析事件背后的本质。

02

今天不卖关子，上海这轮房价暴涨的原因，大抵可以拆成三层。

第一层，就是那年年初过后，为了提振经济，开始了史无前例的货币放水。

钱多了，是房价暴涨的基础，这点不难理解。

但是，放水是全国性的，为什么这一轮只有上海的涨幅最大？

这就要第二层，放的水，流动到的城市是不同的，也就是城市分化。

放水下来，能接住多少，本质上要看居民的盆子有多大，有盆子的居民有多少。

举个简单的例子，江苏和浙江都很牛，但是江苏叫藏富于城，浙江叫藏富于民，理解了这个就可以理解我说的意思。

最近微博上有个事引起了热议，大概就可以说明上海为什么成了暴涨第一城。

你理解这数据的本质，就能品出来背后的成因。

顶级的富人其实贡献都不大，此外还有大量不到起征点的群体。

如果一个城市，财富集中在少数人手里，总量肯定不高。

上海，可能没有那么多由于各种原因落位后创造GDP的企业，但是一定有全国最多的高收入“打工人”。

月薪一万在上海看似什么都不是，实际上放在全国来看已经超过98%的人。

而这个月薪，或者说月收入，才是接住放水、承担杠杆最底层的来源。

这部分的群体比例高，才是经济和楼市活力的根本。

因此，上海才能涨，而且涨的最多。

03

而第三层，就是也是最关键的一层：板块分化。

分化的本质是不同购买力群体的购买力差异分化。

反推回去看这轮涨幅的底层原因货币放水，就要看能接水的群体里，到底谁接到的最多，谁最能把水变成购买力。

而这部分接到水且能用好水的群体们，购买力流向的地方，房价才会涨。

中产社区暴涨领涨，本质上就是这轮放水中，中产群体接到的水，转化出来的购买力最强。

人群收入结构也是个金字塔结构，虽然顶级的富人有办法接住最多的水，但是他购买力再强，一个家庭的消费能力是有限的。

而金字塔底的人们接到的水又十分有限，承担风险的能力更有限，信心也欠佳。

真正恰到好处，有风险承担能力的群体，就是这些中间层群体，也就是中产。

这些个人及其家庭有不错的年收入，一定的储蓄，对于风险有认识也有承担能力。

尤其是他们不会有刚需客户盲目的畏难情绪，当水落下来，这部分群体才快速让接到的水转化成购买力。

03

当然，联洋能领涨，也是因为质素足够好，符合了中产群体的需求。

我们常说，中产社区都是六边形战士，各类配置没短板：

优质的社区环境、房子品质好、商业不错、又有学区。

因为几乎没什么短板，才能吸收到每个优势的涨幅。

当然，这样的板块，即便是在下跌周期也应该坚挺。

那么问题就来了，为什么联洋跌的这么厉害？

这背后其实就只有一个要素，就是供需关系的变化。

其实任何一个已经成熟的板块，客户总量，挂牌量、成交总量基本都是趋于稳定的，简单说就是板块容量是基本恒定的。

哪里量价出现了变化，本质就是供需关系出现了变化。

联洋主要购买力有三类：

1、大部分来自陆家嘴、世纪大道的上班群体。

2、浦东有学区需求的家庭、改善需求的群体。

3、少部分来自张江的购买力群体。

这三类群体，过去一年半的时间里，除了学区的需求还算稳定，另两个都折了。

第一类群体被杨浦的海量供应分流，第三类群体被唐镇们分流，联洋的客户量被极大分化。

此外，由于近些年金融行业的不景气，联洋业主们由于“突发状况“抛盘的比例变大，其中当然也不乏买的比较早不怕降价的群体。

房价是个传导性很强的东西，三五套成交价就从10万跳到18万，反过来也只要几套低价成交就把“价格打下去了”。

所以现在联洋的价格崩的再多我都不惊讶。

下行的市场，什么样的花活儿都会有，多狠的降价都会出来，拼的就是谁的底线低。

04

9月初认房不认贷后，市场短暂的迎来了一波小高潮。

暴跌、滞销的联洋，一个月卖的二手房是过去几个月的总和。

当然，卖得好，是靠以价换量来的，9月份仁恒河滨城的成交价基本都在12万左右。

比较神奇的是，10月份，联洋依旧卖得动。

但是，换来成交量的就是价格的继续下探，文章开头发的房子只是最近流传的比较多的一套，最近联洋板块内10万左右的房源已经很多。

当然，作为浦东内环最好板块的联洋低价出货，直接让整个浦东内环趴窝，其他板块的二手房都卖不动了。

这同时就带来了一个巨大的风险——浦东内环价格体系的崩溃和重塑。

虽然一直在说联洋，但实际上浦东内环的楼市几乎可以看成一个整体。

当联洋和塘桥一个价之后，塘桥的房东要如何自处？

趋势已成，即使有新政激活楼市，短期内的颓势恐怕无法立刻掉头。

只能做个合理的预测，短期内，估计是史无前例的可以淘到大把笋盘的时间了。

05

天不会一直阴下去，房价也不会一直跌跌不休。

从时下来看，当价格下探到某个界限的时候，联洋或者浦东内环就从区域市场变成了全市市场。

全市的客户都会涌向这里，在一段时间过后，量价重新达成新的平衡。

至于未来，至少可以确定，浦东内环最大的冲击者，杨浦的新房供应开始减少了。

即便未来这些项目交付，站在二手市场看，99户型的客群和150平的客群，完全不是一批人。

就算是五六年集中交付，恐怕影响也不会如今天这般大，联洋的房价迟早会回到他该在的位置上，符合“中产社区”的价格站位。

但是，联洋的老化趋势，的确是无法阻挡，单是停车难这个问题，目前还是困扰着不少新购入的业主。

下一轮周期到来，领涨的板块，恐怕就是其他的板块了。

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编辑∣环线咨询